Cláusula suelo en la hipoteca.¿Cuánto me tienen que devolver?

Edesio Ureña y Ana Lejárraga
Profesores del CEF.- UDIMA

Cláusula suelo en la hipoteca. ¿Cuánto me tienen que devolver?
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El 9 de mayo de 2013 se produce la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo que las considera nulas por su carácter abusivo, por lo que a partir de ese mes los bancos empiezan a aplicar, como tipo de interés vigente en el préstamo, el resultante de la suma de: Referencial + Diferencial, sin la limitación derivada de la cláusula suelo.

El 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en una sentencia inapelable, dictamina que las entidades financieras están obligadas a devolver todo el dinero cobrado como consecuencia de la aplicación de las cláusulas suelo (es decir, las cantidades abonadas por los prestatarios antes de mayo de 2013).

Sin entrar en las consideraciones jurídicas sobre la procedencia o no de su aplicación en determinados casos, en los que la cláusula establecida pudiera considerarse no abusiva, y de los procedimientos legales establecidos en el Real Decreto-ley 1/2017 para obtener las devoluciones, nos vamos a centrar en determinar qué implica a efectos prácticos, para un afectado por esta cláusula, una vez considerada abusiva, esta sentencia. En definitiva, ¿cuánto me tienen que devolver?

El primer paso que tenemos que dar para responder a esta cuestión es identificar si tenemos cláusula suelo. Para ello nos dirigimos a las cláusulas de la escritura del préstamo hipotecario formalizado, y buscamos en el epígrafe deIntereses ordinarios”. Periodo de intereses” el apartado correspondiente a “Tipo de interés variable. Índice de referencia”, y dentro de este las posibles referencias a “Límites a la variación del tipo de interés”.

Lo habitual es que las cláusulas suelo aparezcan en préstamos revisables y en préstamos formalizados a partir del año 2005.

Un ejemplo de cláusula suelo sería el siguiente:                     

“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al 2,50%, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente (diferencial) para cada supuesto, determinará el “tipo de interés vigente” en el “período de interés”. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,00% nominal”.

El segundo paso sería determinar el sistema de amortización que nos están aplicando. En España los sistemas de amortización que se utilizan son, con carácter general:

- Sistema de amortización francés: Cuotas y tipo de interés fijo.

- Sistemas de amortización revisables.

- Sistemas de amortización variables.

Y dentro de estas modalidades, es posible aplicar diferentes métodos: indexado o sistema de amortización francés hibrido, cuota blindada, cuota de amortización blindada a tipo de interés de salida, lineal o cuotas de amortización constantes, términos amortizativos variables en progresión geométrica o aritmética…

Además, pueden existir otras particularidades, como puede ser la carencia total o parcial de intereses.

Lo habitual es que las cláusulas suelo aparezcan en préstamos revisables y en préstamos formalizados a partir del año 2005

Una vez identificando el sistema de amortización, la dinámica de las cuotas de interés será diferente y en consecuencia sus cálculos. Cada préstamo es “único” atendiendo a un diferente plazo, diferentes momentos y plazos de revisión, distintos referenciales y sistemas de amortización, que condicionan el cálculo de los intereses.

El último paso para poder conocer la cuantía de la devolución que deberá realizar la entidad financiera es determinar el referencial y la periodicidad de las revisiones. Lo más usual es que trate del Euribor a un año o Euribor a seis meses y que las revisiones sean anuales (Euribor a un año) o revisiones semestrales (menos habituales, y para este caso se utiliza generalmente el Euribor a seis meses) u otras posibles combinaciones de tipos y plazos de revisiones.

Una vez que conocemos el referencial y las revisiones, podemos determinar el índice que debemos de tomar en la revisión para aplicar en los próximos períodos: valor del último índice que en la fecha anterior más próxima a la fecha inicial del período; media aritmética del último mes, etc.

Podemos conocer el Euribor que se va aplicar en cada revisión, seleccionando los correspondientes a “EONIA, euríbor y otros tipos de interés internacionales a un día, tres meses y un año” en http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html.

Realizados estos pasos, ya estamos en disposición de calcular el importe de la devolución.

Veamos un ejemplo práctico.

Préstamo formalizado el 1 de junio de 2008 por importe de 200.000 euros, siendo las condiciones financieras las siguientes:

- Vencimientos: mensuales.

- Tipo de Interés de salida para los tres primeros meses: 5% nominal anual.

- Revisión de intereses: semestrales, a partir del cuarto mes (septiembre 2008).

- Referencial: Euribor a un año. (Agosto y febrero de cada año)

- Diferencial: +0,4%.

- Sistema de Revisión: Indexado o SA francés híbrido.

- Plazo: 25 años.

- Cláusula suelo: 2,9%

Los intereses a devolver serían:

Cláusula suelo en la hipoteca. ¿Cuánto me tienen que devolver?

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