El arbitraje en las comunidades de propietarios

Manuel Soto Salguero
Administrador de Fincas. Secretario del Consejo Arbitral
para el Alquiler en la Comunidad de Madrid (2008-2009)
Alumno Grado en Abogacía en el CEF.-


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Según el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido por la Junta de Propietarios, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como contribuir a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

La grave crisis económica y laboral que viene atravesando la economía española desde 2008 ha incrementado la deuda en las comunidades de propietarios de forma considerable, provocando con ello situaciones críticas en los inmuebles cuyos vecinos han de afrontar, con muy pocos medios económicos, la parte no abonada por algunos propietarios y por tanto, que hayan tenido que ajustar e incluso eliminar algunos de sus gastos de mantenimiento con el único objeto de evitar incurrir en mora con sus proveedores de servicios.

Señala el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, a partir de una encuesta realizada a más de 800 administradores de fincas que, en su conjunto, administran 43.000 comunidades de propietarios en toda España, que las cuotas de comunidad pendientes de pago por los propietarios de los inmuebles alcanzaron los 1.798 millones de euros en 2013, incrementándose en un 3,15% en 2014 con respecto al año anterior, hasta situarse en los 1.854,71 millones de euros, con los bancos entre los principales morosos (a su nombre hay deudas por valor de 445,13 millones de euros, el 23,9% del total).

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores.

Para perseguir el pago de las cuotas por gastos comunes, se utiliza principalmente el proceso monitorio establecido en el artículo 21.1 de la LPH que requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9, pudiendo acordarse por el juzgado competente el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del artículo 727.1.ª LEC.

Pero la crisis económica ha saturado especialmente juzgados sociales, mercantiles y civiles y por tanto, la lentitud es el talón de Aquiles de la justicia, su punto más débil y la muerte súbita de las comunidades de propietarios que esperan como agua de mayo el dinero de esos propietarios morosos para hacer frente a sus deudas.

A la hora de acudir al arbitraje, surge la necesidad de acudir a la unanimidad de los copropietarios para que la cláusula arbitral sea incluida en los estatutos

Casi la mitad de los juzgados de España (1.695 de 3.894) sufren una sobrecarga de trabajo superior al 150%, según el último informe del Servicio de Inspección del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). En algunas jurisdicciones los señalamientos llegan ya a 2019. Ante una situación así ¿le compensa a la Comunidad interponer el proceso monitorio? ¿Podría acudir al arbitraje en las comunidades de propietarios?  La respuesta es sí. La Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, permite someter a la decisión de un tercero “las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho” y en tal sentido, los copropietarios son libres de llegar a los acuerdos que consideren, y en especial el de someter a la decisión de un árbitro las disputas que puedan surgir, y para ello tenemos en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2007, en la que el TS admite el recurso al arbitraje para la resolución de conflictos vecinales, dado que los estatutos preveían que “Toda diferencia o cuestión que surja entre la comunidad y los copropietarios o entre éstos por razón de aquélla, se resolverá por arbitraje de equidad”.

No obstante, a la hora de acudir al arbitraje, surge la necesidad de acudir a la unanimidad de los copropietarios para que la cláusula arbitral sea incluida en los estatutos, y que la modificación estatutaria quede anotada en el Registro de la Propiedad al objeto de evitar la posible oposición que pueda plantear un tercer adquirente de la vivienda que no tuviera ocasión de participar en la elaboración y aprobación de los estatutos.

Una vez haya emitido el laudo arbitral el árbitro correspondiente, en un plazo nunca superior a seis meses, las partes, podrán acudir ante el nuevo Juzgado de Primera Instancia n.º 101 de Madrid, con competencia exclusiva en materia arbitral, creado mediante el Acuerdo de 25 de noviembre de 2010 del Pleno del Consejo General del Poder Judicial para garantizar el desarrollo de criterios uniformes en los procedimientos judiciales de apoyo y control del arbitraje, instando así la ejecución del mencionado laudo arbitral. Con la especialización en materia arbitral de este Juzgado, se evita la disparidad de criterios de decisión en un partido como el de Madrid, con más de 100 juzgados de la misma clase y lo mejor de todo, se pueden llegar a acortar los plazos sobremanera, con el consiguiente beneficio que ello puede acarrear a las comunidades de propietarios que se vean afectadas por el largo proceso judicial que conlleva un procedimiento monitorio en algunos juzgados.

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