Inspección de la AEAT de inmueble alquilado

M.ª Isabel Calle Arenas
Máster en Tributación/Asesoría Fiscal por el CEF.-.

Fiscal

“Documentación que se solicita y deducción de intereses”

Desde hace unos años, la AEAT está realizando, con cierta regularidad, comprobaciones de los inmuebles que los particulares tienen alquilados. Es lógico, con las llamadas “nuevas tecnologías” disponen de una gran cantidad de información que de una forma u otra les suministra datos y les proporciona “alertas” sobre si un inmueble está o no alquilado (por ejemplo, si este se publicita a través de alguna aplicación, en redes sociales o a través de algún portal -Fotocasa-, etc.).

Es evidente que el arrendador debe realizar todo el proceso de alquiler ateniéndose a la legalidad y cumpliendo los requisitos exigidos en su correspondiente comunidad autónoma (comento mi caso particular, ya que vivo en la Comunidad de Madrid).

Los requisitos grosso modo son disponer de un contrato de alquiler y haber depositado la correspondiente fianza en el IVIMA

(Instituto de la Vivienda de Madrid). El Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, establece la obligación del depósito de fianza regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando se hace la declaración de IRPF, el propietario del inmueble alquilado debe declararlo como tal en el correspondiente epígrafe, teniendo en cuenta su calificación como rendimiento de capital inmobiliario o como rendimiento de actividad económica. La AEAT distingue entre:

Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica. A estos efectos, se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 de la Ley del IRPF).

Para que los rendimientos derivados del alquiler se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. Si va acompañado de este tipo de servicios complementarios estamos ante una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la Ley del IRPF.

En este supuesto la consideración de rendimientos de capital inmobiliario se declararía conforme al modelo de la página siguiente.

Ante una inspección se nos requerirá esta documentación:

• Contratos de arrendamiento en vigor en 19xx.
• Escritura de adquisición más gastos de gestoría e impuestos.
• Facturas, recibos y justificante documental de todos los gastos que se consignen provenientes de ejercicios anteriores.
• Gastos corrientes del ejercicio 19xx incluido en el arrendamiento del inmueble.
• Justificación documental de los cobros recibidos durante 19xx, del inmueble.

Nos centramos aquí en la deducibilidad de los intereses de capitales ajenos que se hayan utilizado en la adquisición del inmueble, haciendo énfasis en que hay que tener especial cuidado con la documentación que se aporte, ya que para la AEAT no solo hay que incluir la escritura de préstamo hipotecario, sino que si la escritura de adquisición de la vivienda es inferior (suele ser lo habitual, puesto que cuando se adquiere una vivienda se suele pedir un importe mayor para atender a los gastos derivados de la misma -impuestos, gestoría, gastos de notaría, etc.-), Hacienda solo permitirá la deducibilidad de los intereses en el porcentaje que se hubiera justificado. Pondremos un ejemplo para mayor claridad.