El administrador de fincas y la solución extrajudicial de conflictos

Manuel Soto Salguero
Abogado

Derecho

Con dos legislaturas de retraso, finalmente el pasado día 3 de abril entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, donde se recogen una serie de medidas importantes en la solución extrajudicial de los conflictos y que van a servir para desatascar los juzgados de primera instancia, ahora tribunales de instancia. Esta ley permitirá el intento de solución amistosa en los conflictos más comunes en las comunidades de propietarios y su resolución mediante los denominados “medios adecuados de solución de controversias” (MASC), como requisito previo y obligatorio antes de acudir a la vía judicial, salvo en casos expresamente exceptuados.

La ley regula y promueve los siguientes mecanismos extrajudiciales (MASC):

• Mediación: cuando un tercero neutral ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo por sí mismas.
• Conciliación: cuando un tercero propone soluciones para que las partes lleguen a un acuerdo.
• Opinión de persona experta independiente: cuando un profesional imparcial emite una valoración técnica sobre el conflicto.
• Oferta vinculante confidencial: cuando una de las partes presenta una propuesta de solución que, si es aceptada, resuelve el conflicto.
• Negociación directa: cuando las partes negocian entre sí, sin intervención de terceros, ya sea personalmente, a través de sus abogados o mediante derecho colaborativo.
• Derecho colaborativo: cuando abogados formados para el conflicto acompañan a las partes para alcanzar acuerdos.

En las comunidades de vecinos, la convivencia diaria suele dar lugar a diversos tipos de conflictos, tales como molestias y ruidos, morosidad, uso inadecuado de zonas comunes, mascotas, limpieza y mantenimiento, disputas por reformas y obras, discrepancias en votaciones, gestión de la comunidad, uso inadecuado de las plazas de garaje y trasteros, olores y humos de barbacoas, etc., afectando a la calidad de vida de los residentes del edificio.

De los diferentes tipos de MASC, la mediación, y más concretamente la mediación vecinal, toma especial relevancia al tratarse de un proceso voluntario, confidencial y colaborativo, en el que un mediador neutral e imparcial, que puede ser perfectamente el administrador de fincas (si está dado de alta como tal en el Ministerio de Justicia, cuenta con la formación adecuada y con un seguro que cubra dicha actividad), facilita la comunicación entre las partes implicadas, para que puedan alcanzar acuerdos satisfactorios para todos, y evita tener que acudir a la vía judicial, con los retrasos en el tiempo que ello conlleva en tanto que un juez resuelve el conflicto, además de los costes judiciales.

Fases del proceso de mediación vecinal en una comunidad de propietarios:

• El proceso comienza cuando uno o varios vecinos o la propia comunidad de propietarios solicitan la mediación. En una primera fase, las partes reconocen el problema y acuerdan buscar una solución a través de la mediación.
• En una segunda fase, el mediador promueve la comunicación, identifica intereses y necesidades, y ayuda a generar opciones de solución.
• Y en una tercera fase, las partes, con la guía del mediador, negocian y alcanzan acuerdos negociados y consensuados, que suelen ser más duraderos en el tiempo, y por supuesto más económicos y satisfactorios que las resoluciones impuestas judicialmente en los tribunales de primera instancia, ahora tribunales de instancia.

Ventajas de la mediación vecinal en una comunidades de propietarios:

• Mejora el clima de la comunidad, mejorando la convivencia y las relaciones de sus residentes.
• Fomenta la empatía a través del diálogo entre las partes. Cada parte enfrentada se pone en la piel del otro.
• Es más rápida y económica que la vía judicial. La comunidad no tiene que esperar años en resolver sus pretensiones, con el desgaste que ello conlleva para el resto de residentes de la finca.
• Fomenta la responsabilidad de las partes implicadas y el compromiso de mantener sus acuerdos.
• Los acuerdos alcanzados suelen cumplirse con mayor facilidad, ya que son fruto del consenso de las partes implicadas.
• Previene la escalada de los conflictos.

En resumen, la mediación vecinal es un medio adecuado de solución de controversias (MASC) en una comunidad de propietarios y una herramienta eficaz para el administrador de fincas (con capacitación profesional para ello), con el objeto de abordar los conflictos más comunes en las comunidades de propietarios, promoviendo soluciones colaborativas y fortaleciendo la convivencia y el bienestar de todos los residentes de una finca.