De las ciudades-dormitorio a las ciudades-fantasma
Javier de la Nava
Prrofesor del CEF
Foto de Stock.xchng
A las afueras de muchas de nuestras grandes, y menos grandes, ciudades es fácil encontrar enormes urbanizaciones terminadas, prácticamente deshabitadas, o bajo una esquelética forma primaria del forjado básico. La materialización más evidente de bonanza económica vivida en este país durante dos décadas, en el plano privado, fue la proliferación de viviendas en sus múltiples formas. Miles y miles de edificaciones crecieron en el suelo patrio, en la costa o en el interior, para alegría y regocijo de recalificadores de terrenos, promotores, obreros de la construcción, cualificados o no, y, cómo no, de las entidades que financiaron las compras. Con independencia del color del Ejecutivo, el sector inmobiliario alimentó a otros muchos sectores económicos y se constituyó en base argumental de los cambios sociológicos del país.
Comportamientos pasados están en la génesis de los tres grandes bloques de desajustes económicos que hoy padecemos: dependencia energética, fastuosas inversiones en faraónicas infraestructuras con escasísimo aprovechamiento y desproporcionado endeudamiento privado. El nivel global de la deuda española cerró 2011 cerca del 350% sobre PIB. La parte pública de dicha deuda se sitúa en 68,5% del PIB, ratio histórica que superará el 70% al terminar el presente año y se colocará cerca del 75% en 2013. Empresas y particulares cifran sus deudas por encima del 280% del PIB. Aunque se mantenga el flujo de entrada de dinero nuevo para devolver deudas comprometidas, el elevado nivel de endeudamiento privado complica la refinanciación exterior de la economía española. Ajustar la deuda privada a la baja es prioritario. En 400.000 millones de euros se estiman las necesidades de refinanciación totales para este año y no se esperan cambios de rumbo de forma inmediata, pues las empresas están hoy más centradas en el ajuste de sus balances, dejando las inversiones para mejor ocasión.
El sector inmobiliario, directa o indirectamente, acapara gran parte del mencionado endeudamiento privado. La decisión de adquirir una vivienda se asienta en la confianza de la propia estabilidad laboral por parte de los compradores y en la obtención de financiación barata a devolver en largos plazos. La disparada tasa de desempleo y la fuerte contención del crédito a particulares y empresas demuestran que aquellas dos columnas se han resquebrajado. Para evitar su total derrumbe, el Gobierno ha puesto en marcha dos impactantes reformas estructurales: la laboral y la financiera. Del resultado de las mismas dependerá que siga en pie el sector inmobiliario, y dada su trascendencia e impacto global, el conjunto económico nacional.
La cartera de pisos que posee el sector financiero supera los 140.000, valorados en origen en 26.700 millones de euros. Pisos y valor provienen, más o menos, a partes iguales de promotores y embargos. Digerir lo antes posible este volumen provoca una apreciable salida de viviendas al mercado. El exceso de oferta sobre la demanda da lugar a una apreciable bajada de los precios de los inmuebles, 11% menos el último trimestre del ejercicio 2011 que en el mismo período del año anterior, según el INE. El saneamiento de carteras inmobiliarias, exigido por el Gobierno en la reforma financiera, provocará un ajuste estimado del 35% en los precios. Algo considerado lógico, pues, entre 1996 y 2006 la vivienda se revalorizó un 160% y desde entonces solo ha perdido un 20%. En la actualidad, a su pesar, las grandes entidades financieras del país se han convertido en las mayores promotoras inmobiliarias, lo que saca del mercado a los promotores tradicionales. Circunstancia agravada por las escasas alternativas productivas hoy existentes.
Atraídos por los menores precios, potenciales compradores aparecerán, pero, ¿serán suficientes? ¿Habrá financiación adicional o se premiará el ahorro aplicado? ¿Recuperar provisiones bancarias de las potenciales ventas incrementará la inversión, de la que tan necesitada está nuestra economía? Las respuestas condicionarán el futuro del sector inmobiliario, pero me temo que los próximos años veremos ciudades-dormitorio convertirse en ciudades-fantasma.