La hipoteca inversa
José Tovar
Profesor de Finanzas del Grupo Educativo CEF.- UDIMA
Fiscal
De cara a la jubilación son muchas las personas que revisan su situación económica, habida cuenta de que los ingresos menguan en mayor medida de lo que lo hacen los gastos.
Hasta ahora, la forma más frecuente de complementar los ingresos después de la jubilación ha sido la venta de la vivienda habitual y pasar a vivir a otra más pequeña. De esta forma se consiguen dos objetivos: de una parte, se obtienen unos ingresos extraordinarios por la venta del inmueble y, de otra, se reducen los gastos de mantenimiento.
Sin embargo, hay otras opciones posibles que permiten la obtención de ingresos adicionales a partir de la vivienda habitual que, en función de la transmisión de la titularidad del inmueble, se pueden resumir en cuatro:
- Vivienda pensión (también llamada renta vitalicia inmobiliaria). A través de esta fórmula se vende la vivienda a una compañía de seguros transfiriendo la titularidad pero conservando su usufructo vitalicio, lo que le permite poder habitarla o alquilarla.
A cambio recibe una renta vitalicia, cuyo importe estará en función del valor de la tasación del inmueble y de las expectativas de vida del cliente. - Permite contar con unos ingresos mayores y seguir habitando la vivienda o alquilarla. Sin embargo, impide que los herederos legales puedan recuperar la vivienda o revertir la operación.
- Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada. Se trata de una medida fiscal incentivadora introducida por la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, que solo pueden utilizar los mayores de 65 años y que tiene como ventaja fiscal la exención de la ganancia patrimonial. También supone la pérdida de la propiedad del inmueble.
- Hipoteca inversa simple. Se trata de un préstamo que una entidad financiera concede al propietario con la garantía de la vivienda.
- Hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas. Como en el caso anterior, no se transmite la vivienda y asegura unos ingresos fijos durante toda su vida. El importe de esos ingresos será menor, debiéndose prestar atención a la fiscalidad de la renta derivada del seguro. Además, el seguro encarece bastante la operación y estará en función de la edad y expectativas de vida.
Estas cuatro opciones son válidas para complementar los ingresos que se perciben de la pensión pública durante la etapa de la jubilación. Si bien, actualmente en España son desconocidas para muchos potenciales clientes, probablemente motivado, entre otras cosas, por el sistema de pensiones públicas que tenemos establecido en nuestro país.
Ahora bien, desde hace tiempo se está hablando en los distintos medios de comunicación de la insostenibilidad de nuestro sistema de pensiones públicas lo que está motivando incertidumbre sobre el futuro de las mismas.
A través de este artículo se pretende dar un mayor conocimiento del funcionamiento y de las características de uno de estos productos: la hipoteca inversa.
“Alternativa para obtener ingresos adicionales y completar la pensión pública de cara a la jubilación ”
Definición
La definición oficial se encuentra en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, según la cual, la hipoteca inversa se define como “un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito”.
Requisitos
- El solicitante y los beneficiarios que este pueda designar deben tener al menos 65 años, ser dependientes o con un grado de discapacidad igual o superior al 33 por 100.
- La deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último beneficiario.
- La vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.
Características
El capital obtenido dependerá de tres factores principales: edad del solicitante, su esperanza de vida y valor del inmueble.
En el caso de optar por disposiciones periódicas, estas tendrán una limitación temporal, que se producirá cuando se haya entregado todo el capital pactado, salvo que se haya contratado combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas. No obstante, la devolución del préstamo se llevará a cabo cuando se produzca el fallecimiento del contratante o último beneficiario, por lo que se desconoce cuándo sucederá. Durante ese tiempo, la deuda seguirá generando intereses.
Tras el fallecimiento del titular (o último beneficiario) los herederos reciben tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad, pudiendo elegir entre:
- Mantener la propiedad de la vivienda y cancelar la deuda. En este caso, la entidad financiera no podrá exigir ninguna compensación por la cancelación.
- Vender la vivienda y saldar la deuda acumulada. En caso de no ser suficiente con el producto obtenido habrá que vender otros bienes de la herencia.
- No aceptar el papel de herederos y la entidad financiera ejecutaría la garantía.
Las rentas obtenidas con la hipoteca inversa no tributan en el IRPF, contando además con exenciones en los gastos notariales.
Conclusión
La hipoteca inversa es un producto financiero complejo y desconocido, con escasa aceptación entre la población española y que la Banca española tímidamente empieza a comercializar ahora, tras su falta de interés en los últimos años. Lo que demuestra que existe mercado para este tipo de productos en España.
Se trata de una alternativa para obtener ingresos adicionales y completar la pensión pública de cara a la jubilación, aprovechando la vivienda del solicitante. Su principal ventaja es que permite monetizar la vivienda sin tener que venderla ni pagar un alquiler. Además, posibilita que los herederos puedan recuperar la casa si lo desean o, en su defecto, cobrar el dinero que reste del préstamo.