Los derechos de usufructo y de uso y habitación de la vivienda

Nieves Quevedo Román
Responsable nacional de administración comercial de promotora de viviendas

Vivienda

Al propietario pleno le corresponden tanto la propiedad como el uso y disfrute del bien. El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute. El usufructuario no dispone de la propiedad del bien, pero sí tiene su uso y disfrute.

El usufructo de la vivienda permite al usufructuario disfrutar de la vivienda, pero también alquilarla, mientras que el derecho de uso y habitación únicamente le da derecho a residir en ella. En ambos casos puede ser temporal, se extingue por el cumplimiento del plazo por el que fue constituido, o vitalicio, se extingue por el fallecimiento del titular del derecho. La extinción del derecho conlleva la consolidación del pleno dominio a favor del nudo propietario.

El derecho de habitación se constituye normalmente en el contexto de una relación familiar o de herencia. Como he indicado, no confiere la propiedad del bien, sino el derecho a usar y disfrutar de la vivienda. Una característica muy importante de este derecho es que el nudo propietario no puede desahuciar a la persona que tiene este derecho, por lo que garantiza al familiar un sitio donde vivir. El caso típico es el de favorecer con ese derecho a un hijo en una situación más vulnerable que el resto de los hermanos, normalmente mediante testamento, para que cuando fallezcan ambos progenitores adquiera ese derecho por herencia.

Dicho derecho se suele condicionar a que dicho hijo fije efectivamente su residencia en la vivienda, a que no se case o conviva con otra persona o a que no disponga de otro domicilio para vivir. Y, lógicamente, el usuario debe correr con todos los gastos habituales que ocasionen el uso de la vivienda (gastos de comunidad, suministros), así como con los impuestos que graven la vivienda (IBI). Es un derecho más limitado que el de usufructo, pues no podrá alquilar el inmueble.

Otro caso diferente es el de mejorar a un hijo mediante la transmisión de la nuda propiedad reservándose los padres el usufructo vitalicio, de esta forma los padres pueden vivir en la casa mientras vivan y el hijo será el propietario una vez que fallezcan o decidan renunciar al usufructo.

Actualmente se está dando con más frecuencia el caso de la trasmisión de la nuda propiedad por personas mayores, con lo que consiguen complementar la pensión sin tener que dejar de vivir en su casa. Ahora hay inmobiliarias que se están especializando en este tipo de adquisiciones de viviendas, de las que no podrán disponer hasta que fallezca la persona usufructuaria.

Ambos conceptos son herramientas útiles en la planificación patrimonial y sucesoria, ya que permiten la división de derechos y usos de los bienes, favoreciendo la protección de los intereses de diferentes partes.

Tienen conceptos en común, como:

• Se consideran derechos reales.
• Se constituyen mediante negocio jurídico, unilateral o bilateral, inter vivos o mortis causa, pudiendo ser título oneroso o gratuito.
• Son derechos de aprovechamiento orientado al uso y disfrute de un bien por su titular.
• Tienen carácter personal y están acotados al titular del bien y las necesidades de este y su familia.
• Y se pueden inscribir en el registro de la propiedad, por lo que antes de la compraventa de un tercero, se debe comprobar que no existe esta carga.

No obstante, aunque el derecho de habitación y el usufructo comparten todas las características anteriormente indicadas, tienen algunas diferencias:

• El derecho de uso puede gravarse en bienes muebles o inmuebles, pero el derecho de habitación es exclusivo a inmuebles.
• El derecho de habitación se limita a personas físicas y el de uso puede ser ejercido por personas físicas o jurídicas.
• El titular del derecho de habitación solo puede hacer uso de la vivienda, mientras que el de uso tiene derecho a disfrutar y disponer de los frutos y utilidades de los bienes muebles o inmuebles.

Ahora bien, ¿por qué cada vez se producen más documentos de usufructo y derecho de habitación?

El derecho de habitación, dentro del derecho de sucesiones, es una forma jurídica de proteger a un hijo que tiene dificultades económicas o para desenvolverse y, por tanto, el derecho de habitación le permite disfrutar de la vivienda sin que se lo puedan restituir, incluso después del fallecimiento de sus padres.

También nos podemos encontrar con casos de riesgos o deudas empresariales, por lo que el propietario le cede la vivienda a algún familiar, reservándose el derecho de habitación y de esta manera no le podrán embargar la vivienda.

Teniendo en cuenta estos puntos, entre otros, hay varios puntos claves para que cada vez se produzcan estos tipos de documentos:

• El actual escenario en el que nos encontramos, en el que cada vez tenemos vidas más largas, nos lleva a mirar hacia nuevas fórmulas para financiar la jubilación en los casos en los que necesitemos más recursos económicos y no contemos con la liquidez suficiente; cada vez hay más personas mayores solas que necesitan pagar residencias o ayudas domiciliarias.
• Cada vez hay más jóvenes que les cuesta acceder a una vivienda, debido a la precariedad de los trabajos y por el alto nivel de paro; desafortunadamente nos hemos situado a la cabeza de Europa, con un 30 % de paro juvenil (véase gráfica).
• Y, además, los altos impuestos que conlleva adquirir un inmueble.
• Los impuestos si adquiere obra nueva:
• IVA, 10 %.
• AJD entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo del importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma (impuesto que recaudan las comunidades autónomas).
• Más notaría, registro y gastos de apertura del préstamo, si lo necesita.
• Impuestos si adquiere de segunda mano:
• TPO, que dependerá de la comunidad autónoma, y oscila entre un 6 y un 10 %.
• Más notaría, registro y gastos de apertura del préstamo, si lo necesita.
• Los autónomos y pymes están pagando muchos impuestos y, en muchas ocasiones, no están teniendo muchas ganancias, a veces obtiene pérdidas y, aun así, deben cumplir con la obligación de pagar los impuestos:
• Los autónomos, además del IRPF, tienen que liquidar la parte del IVA correspondiente a las facturas que emiten a sus clientes (aunque este impuesto, en realidad, se esté repercutiendo).
• Sabemos que los autónomos pueden elegir su base de cotización y que, con base en ella, pagan más o menos cuota a la Seguridad Social, con independencia de sus ingresos.
• La cuota mensual hay que pagarla incluso teniendo pérdidas y, en cualquier caso, es más elevada que otros países de nuestro entorno.

En resumen, cada vez hay más documentos jurídicos notariales de derechos de nuda propiedad, porque los pensionistas necesitan una mayor liquidez, en algunos casos, y en otros los progenitores desean proteger a sus descendientes y facilitarles el acceso a una vivienda, en concreto a aquellos que tienen dificultades para desenvolverse en la vida. Y por los altos impuestos que pagan los autónomos y las pocas ayudas que obtienen, estos protegen sus bienes para que, en el caso de embargo, no se queden sin su vivienda.

Tal y como se recoge en el Anuario 2023 del Colegio de Registradores de España, la compraventa de la nuda propiedad de vivienda ha subido un 11,3 % respecto al año anterior, hasta la cifra de las 1.845 transacciones.

“En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más común, siendo previsible una intensificación con el paso del tiempo, tal y como estimábamos el año pasado y se ha producido”, explican en el informe. Y es que, el resultado de 2023 supone la cuantía más elevada desde mediados de 2014 y hace que se acumulen ya tres años consecutivos con incrementos anuales en estas operaciones, desde los mínimos del año 2020, cuando se firmaron 1.093 compraventas.

Si vivimos más de lo previsto o si nuestros gastos de repente se incrementan porque, por ejemplo, sufrimos alguna enfermedad o necesitamos habilitar nuestra vivienda porque hemos desarrollado una dependencia, puede que con el dinero que tengamos ahorrado y con la pensión de la jubilación no sea suficiente, y es en estos casos cuando podemos pensar en utilizar nuestra vivienda para conseguir liquidez, por estos motivos hay inmobiliarias que se están especializando en la trasmisión de la nuda propiedad.