Las SOCIMI, ¿un vehículo de inversión para todos?
Alexander Müller
Doctor y Profesor de la Universidad Complutense de Madrid
Máster en Tributación y Asesoría Fiscal por el CEF.-
Miembro de la ACEF.- UDIMA
Svilen Milev.effective.com
Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) son empresas inmobiliarias patrimonialistas, inspiradas por los REIT anglosajones (Real Estate Investment Trust). Su negocio principal consiste en la obtención de rentas que proceden de la gestión de su patrimonio inmobiliario. Las ventajas más importantes para inversores son un régimen fiscal privilegiado que les permite evitar los efectos de la doble imposición interna entre sociedad y socio, además la obligación de tener que repartir la mayor parte de su beneficio a los socios.
Los REIT aparecían por primera vez en los años 60 en Estados Unidos, donde muchas empresas disponían de un gran parque inmobiliario, que habitualmente estaba poco aprovechado. La estrategia para optimizar la rentabilidad de estos inmuebles poco rentables ha sido juntarlos bajo el techo de una sociedad anónima (REIT) y conseguir nuevo capital a través de la venta de sus participaciones en Bolsa. Por tanto, a un activo poco líquido (inmuebles), se da mayor liquidez a través de su conversión en otro activo más líquido (acciones cotizadas en Bolsa).
La actividad principal de un REIT consiste en la adquisición y gestión de inmuebles de inversión (IAS 40). Su mayor fuente de ingresos son los arrendamientos que generan estos inmuebles. Otra fuente de ingresos pueden ser las plusvalías que se generan en la venta de los inmuebles, por tanto la especulación inmobiliaria también puede formar parte de su modelo de negocio. En Europa, los primeros REIT fueron creados en Holanda (1969) y Bélgica (1995). A partir de entonces, este vehículo de inversión vio la luz en muchos Estados europeos, en 2009 también en España.
Su ventaja más importante es su régimen fiscal privilegiado
Sin embargo, aparte de la situación complicada en la que se encontró el mercado inmobiliario español, el legislador optó en un primer momento por un régimen fiscal poco atractivo. En consecuencia, las SOCIMI sufrían un fracaso que se manifestó en el hecho de que hasta 2012 ninguna empresa en España optó por este régimen. En consecuencia, la regulación de las SOCIMI se modificó en diciembre de 2012 (Ley 16/2012) y parece que con el nuevo texto legal han ganado mayor atractivo para los inversores, lo que demuestra la cifra de cinco SOCIMI que han salido a Bolsa en los primeros siete meses de 2014.
En España, su capital mínimo es de cinco millones de euros y la distribución de los beneficios es obligatoria. La SOCIMI tiene que distribuir al menos el 80% del beneficio de su actividad ordinaria y el 50% de las ganancias de capital que obtengan en la transmisión de inmuebles y el 100% del beneficio, percibidos por otros REIT. La parte del beneficio no distribuido tiene que reinvertirse en los inmuebles de inversión y la SOCIMI española, a diferencia de los REIT en otros Estados europeos, ya no tiene un límite máximo de financiación ajena.
Sin embargo, su ventaja más importante es su régimen fiscal privilegiado. Mientras que antes de 2013 existía un sistema de tributación mixta entre sociedad y socio, con la reforma legal se ha pasado la carga fiscal al socio, sea persona jurídica o física. Como regla general, las SOCIMI tributan ahora al tipo 0% en el Impuesto sobre Sociedades, con alguna excepción cuando la participación del socio sea igual o superior al 5%, y dichos dividendos tributan en sede del socio a un tipo inferior al 10%. Al perceptor del dividendo distribuido por la SOCIMI y de las ganancias patrimoniales obtenidas por los inversores en la venta de sus acciones se les aplica el régimen fiscal correspondiente de rendimientos de capital mobiliario y ganancias patrimoniales en el IRPF, IS o IRNR.
Después de una fase inicial complicada, las SOCIMI en la actualidad se están convirtiendo en una alternativa seria de inversión
Para valorar la figura de la SOCIMI española conviene compararla con sus homólogos en otros países europeos. El activo principal de muchas SOCIMI son viviendas, mientras que los REIT en otros Estados europeos invierten en inmuebles comerciales (oficinas, centros comerciales, etc.). Habitualmente, la rentabilidad de viviendas es menor que la de inmuebles comerciales. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas invendibles en este país y la eliminación del requisito de tamaño mínimo para una SOCIMI, no parece sorprendente que la SOCIMI ahora es un vehículo ideal que permitiría gestionar el exceso de viviendas durante un tiempo para liquidar este stock en un momento futuro más oportuno. Cuestionable parece además la eliminación del límite máximo de financiación ajena del 70% en el texto legal actual, si tenemos en cuenta que el punto de quiebra de muchas empresas inmobiliarias españolas era precisamente el exceso de su endeudamiento con terceros.
En resumen, después de una fase inicial complicada, las SOCIMI en la actualidad se están convirtiendo en una alternativa seria de inversión. Su cotización en Bolsa y el reparto del capital social en acciones les concede cierto atractivo y permite a los particulares adquirir participaciones en inmuebles que les serían inalcanzables de forma individual. Otras ventajas son la posibilidad de fácil entrada y salida del capital invertido y una valoración diaria de estas acciones en Bolsa. Su régimen fiscal facilita el reparto de un dividendo estable lo que podría generar también mayor estabilidad en Bolsa, frente a la cotización de las inmobiliarias patrimonialistas tradicionales.
Por otro lado, con la reforma legal de 2012, el riesgo de un exceso de financiación ajena aparece de nuevo y la quita de los requisitos de tamaño puede dar lugar a la creación de “mini-SOCIMIS”. Estos aspectos pueden restar atracción para potenciales inversores extranjeros, pero sobre todo el traspaso de la carga fiscal de la sociedad al contribuyente ha restado atractivo para el pequeño inversor. Los ganadores de esta reforma son los inversores institucionales nacionales, por tanto cabe esperar si las SOCIMI cumplen con su promesa de ser un vehículo de inversión para todos o si solo van a atraer el capital de un círculo más exclusivo de inversores.
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