Novación de préstamos y créditos hipotecarios

Resolución del 16 de mayo de 2013 del TEAC. La luz al final del túnel.

Francisco Javier Iniestro Trecu
Asesor Fiscal
Máster en Tributación y Asesoría Fiscal por el CEF.-
Miembro de la ACEF.- UDIMA

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Hemos vivido unos años de incertidumbre en relación con la diferente tributación indirecta que la Dirección General de Tributos y las Consejerías Autonómicas de Hacienda otorgaban a las operaciones de novación de préstamos y créditos hipotecarios, operaciones éstas muy recurrentes en estos últimos años de vaivenes económicos.

Establece el Artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (artículo no modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y, por tanto, a esta fecha en vigor) que están exentas de tributación, en la modalidad gradual de actos jurídicos documentados, las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 10 de la ley y la modificación se refiera a las condiciones de tipo de interés, inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas.

¿Qué sucedería con las novaciones modificativas de las escrituras de crédito con garantía hipotecaria?

Si bien inicialmente podía ser considerado como un descuido del legislador no incluir también en la exención a los créditos hipotecarios, esta cuestión ya fue abordada en diferentes consultas de la SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos de la Dirección General de Tributos (1895/1997 y 1364/2000). La consulta 1895/1997 exponía que, en cuanto a la posible extensión de estos beneficios a las escrituras públicas que documentan cuentas de crédito con garantía hipotecaria, la Ley General Tributaria dispone que no se admita la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito del hecho imponible, de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales. Continuaba diciendo la consulta que, de acuerdo con lo anterior, no resultan de aplicación los beneficios de la Ley 2/1994 a las cuentas de crédito con garantía hipotecaria. En parecidos términos también se pronunciaba la consulta aludida 1364/2000.

Queremos también destacar, de manera más reciente, que tras la promulgación de la Ley 41/2007, la cual modificó ciertas operaciones de índole financiero, entre las que se encontraba la subrogación hipotecaria (Artículo 13 de la Ley 41/2007) ésta introdujo una novedad en relación a la subrogación, que para los fiscalistas podía suponer un alivio desde el punto de vista fiscal. La novedad de esta parte del precepto reside en el último inciso del actual párrafo segundo (Artículo 13), que dispone lo siguiente: "cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos".

Esta puntualización de la norma podría extrapolarse (eso pensamos en un primer momento) a otras operaciones que, como la novación, parecía que equiparaba a préstamos y créditos hipotecarios. No obstante lo anterior, una postrera batería de consultas vinculantes de Tributos (entre otras, V1291/2008, V1829/2009, V0081/2010, V1542/2010) establecieron que el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 se extendía a la subrogación de préstamos hipotecarios en los términos y condiciones en ella regulados, pero no a la subrogación de créditos hipotecarios. Estas consultas también matizaban, como fundamentos, que no parecía razonable considerar que cuando la ley habla de préstamos hipotecarios deba entenderse, por analogía, que también estuvieran comprendidos los créditos hipotecarios.

Desde el punto de vista jurídico no hay dudas de la distinción de ambas figuras financieras. El contrato de préstamo está regulado en el Artículo 1.740 del Código Civil y puede entenderse como aquél por el que una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con la condición de devolver otro de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva el nombre de préstamo. En cuanto al crédito es una operación financiera en la que una parte (acreditante) pone a disposición de otra (acreditado) una cantidad de dinero hasta un límite pactado y durante un periodo de tiempo determinado.

El ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 se extendía a la subrogación de préstamos hipotecarios en los términos y condiciones en ella regulados, pero no a la subrogación de créditos hipotecarios

No obstante la diferenciación jurídica anterior, en la práctica, dicha lejanía dejaba sus lagunas en los diferentes productos financieros que las entidades financieras dejaban en el pool de la financiación ajena, hasta el punto que tanto créditos y préstamos se confundían (yo mismo he podido leer escrituras en donde se confundían ambos términos). Era y es muy frecuente ver que en operaciones de crédito la entidad financiera entrega la totalidad del capital, devengándose por tanto intereses por la totalidad  y realizándose amortizaciones de capital (operaba igual que un préstamo francés). Por tanto, ¿cuál es la distinción entre préstamos y créditos?

Quizá el objetivo del legislador, desde el punto de vista tributario, no sea establecer dicha diferenciación. Si analizamos la Ley 41/2007, se decía en su exposición de motivos que uno de los objetivos de dicha ley era alcanzar la neutralidad en el tratamiento regulatorio de los diversos tipos de créditos y préstamos hipotecarios ofertados en el mercado. ¿Por qué entonces iba a ver una diferente tributación?

Pues bien, así nos lo han hecho saber desde las distintas Consejerías de Hacienda, quienes no han escatimado esfuerzos para incoar importantes liquidaciones, que en algunos casos han conseguido malograr las importantes refinanciaciones conseguidas.

Pero afortunadamente vamos viendo la luz al final del túnel. El TEAC, en su reciente resolución de 16 de mayo de 2013, se ha unido firmemente al criterio que ya venían manteniendo algunos Tribunales Superiores de Justicia (Galicia), y a este tenor viene a establecer que al equiparar la tributación (exención) de los créditos a los préstamos no se está realizando una aplicación analógica de la norma, sino una interpretación razonable que incluye como criterio la realidad social del tiempo en que las normas han de ser aplicadas, atendiendo a su espíritu y finalidad.