La buena salud del sistema hipotecario español
Félix Aguado
Presidente de Augeo Consulting Group
Profesor del CEF.-
Foto de Stock.xchng
A pesar de la mala situación del mercado inmobiliario, el crédito hipotecario está menos afectado por la morosidad que otros tipos de activos bancarios. Y es que solo con revisar un poco los números nos daremos cuenta de que a pesar del azote de la crisis sus cifras no son tan catastróficas como en un principio podría parecer.
En lo que se refiere al mercado inmobiliario, está muy por debajo de su nivel de reposición (por debajo de 100.000 viviendas/año), cuando en una situación de superación de la crisis económica podríamos estar en un mercado residencial de 150.000 viviendas/año. A estos datos hay que unirle los “brotes verdes” recientes del terciario comercial que hemos visto con las últimas grandes operaciones inmobiliarias, como las del magnate Sheldon Adelson con su famoso y controvertido Eurovegas, la Manzana de Canalejas (Grupo Villar Mir) o la vuelta a la compra de suelo por parte de Carrefour, hecho que no se daba desde hacía varios años.
Tampoco podemos pasar por alto los factores que favorecieron la compra de vivienda antes de la crisis y que no se volverán a dar por el momento, como fueron la incorporación al mercado de la vivienda de los niños del baby boom de los años 60 y principios de los 70, la entrada masiva de inmigrantes (cuatro millones) en la primera década del siglo XXI, el incremento en la compra de segunda vivienda o el aumento del número de separaciones y divorcios (de media 100.000 al año), que provocó un incremento de casi un 50% en el número de núcleos familiares.
La conjunción de todos estos factores generó un mercado inmobiliario único en la década pasada, pero su actual disminución de tamaño no significa que este mercado no tenga un futuro.
Un dato importante, en este caso negativo, a tener en cuenta también, es que no se está reabsorbiendo rápidamente el stock de inmuebles, tal y como sucedió en USA. Esta falta de venta se está produciendo principalmente por dos motivos: la ley hipotecaria española (sin dación en pago) y el sobreendeudamiento de familias y empresas.
El mercado inmobiliario sigue significando más del 10% del PIB español, y de la crisis saldremos remontando este mercado o no saldremos
El volumen del mercado hipotecario se sitúa en 850.000 millones de euros. Mientras que los índices de morosidad del sistema bancario son superiores al 11%, en el mercado hipotecario la morosidad es tan sólo del 3.8%. Y es que los españoles dejamos antes de comer que de pagar la hipoteca, pues nuestra mentalidad de vivienda en propiedad nos lleva a conservar ese bien tan preciado para nosotros cueste lo que cueste.
La problemática de entrega de vivienda por impagos (desahucios, daciones en pago, etc.) se ha convertido en un grave problema social, pero es cuantitativamente marginal. Las cifras nos desvelan que el 66.5% del total de la morosidad hipotecaria se refinancia mediante acuerdos con las entidades, siendo sólo un 6% el importe total de viviendas que se desahucian.
Creo firmemente que la reforma de una ley hipotecaria ha de durar al menos una generación, por lo que debe hacerse de forma sosegada. Además, la generalización de la solución de la dación en pago supondría la reducción del loan to value hasta el 50%, quedando así el acceso al crédito a los compradores más solventes, el aumento del tipo de interés variable en más del 50%, la reducción del plazo de vigencia de la hipoteca (limitado ya por ley a un máximo de 30 años) o la posibilidad casi evidente del aumento de las comisiones bancarias y de los requisitos impuestos por las entidades de crédito para acceder a las hipotecas.
Las soluciones, por tanto, hay que darlas desde un punto de vista más social que económico. Existen diversas fórmulas para frenar este drama social, como son las refinanciaciones mediante la negociación con las entidades de crédito, los alquileres sociales o la acogida a la ley de inembargabilidad de los ingresos. Hay que favorecer igualmente la ocupación de viviendas vacías, creando un marco normativo más favorable a dicha ocupación.
El mercado inmobiliario sigue significando más del 10% del PIB español, y de la crisis saldremos remontando este mercado o no saldremos, por ser estratégico para la economía. Sería como pretender salir de la crisis sin el sector turístico, la industria del automóvil o la banca. El mercado hipotecario goza, por otra parte, de una mejor salud, como aquí hemos constatado, de lo que plataformas sociales antisistema pretenden divulgar.