El administrador de fincas, sus obligaciones y su responsabilidad

Manuel Soto Salguero
Abogado.

Jurídico

Las obligaciones de un admi-nistrador de fincas vienen recogidas en el artículo 20.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH):

• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
• Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
• Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
• Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.

Como podemos comprobar los administradores de fincas se han convertido en actores indispensables, que, junto con las nuevas tecnologías, desarrollan una actividad esencial, gestionando y organizando de manera eficaz todas las funciones de coordinación y conservación de los edificios que administran, funciones que sus vecinos delegan en ellos a través de los mandatos de la junta de propietarios, sumadas a las que se presentan de forma inesperada o accidental y velando por cumplir en todo momento con la legislación estatal, autonómica y local.

Dado que el administrador de fincas será el responsable de gestionar las acciones anteriores de la comunidad que administra, recaerá sobre su figura lo establecido en el artículo 1.718 del Código Civil, que dice: “El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato, y responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante”, o lo establecido en el artículo 1.719 del Código Civil, que dice: “En la ejecución del mandato ha de arreglarse el mandatario a las instrucciones del mandante. A falta de ellas, hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia”. Para que una demanda por responsabilidad civil pueda prosperar, la culpa o negligencia del administrador imputables al incumplimiento de sus tareas, han de producirse con motivo de las siguientes causas:

• Por acción u omisión, de modo que de la actividad profesional del administrador de fincas se derive un perjuicio cuantificable económicamente e individualizable en su persona.
• Por negligencia, cuando las actuaciones del administrador de fincas sean realizadas con la intención de causar un daño a la comunidad de propietarios.
• Por un resultado dañino de la actuación del administrador de fincas, donde no quepa la menor duda de que ha sido la causa del perjuicio.

Si todas estas circunstancias se pueden demostrar, será el seguro de responsabilidad civil contratado por el profesional, bien de forma individual o a través de su colegio profesional, quien deberá hacerse cargo del pago de las indemnizaciones correspondientes por los perjuicios causados en el ejercicio de sus funciones.

El ejercicio de la acción de responsabilidad civil contra el administrador de la comunidad tiene un plazo de prescripción de quince años.

No obstante, si en el desarrollo de su actividad el administrador de fincas comete algún delito, se podrá interponer una denuncia o querella que podrá conducir a una infracción penal, en el caso de que el comportamiento se considere delictivo. Los delitos o faltas derivados de la actividad profesional de un administrador de fincas son los siguientes:

• Apropiación indebida (arts. 253 y 254 del Código Penal). Si el administrador se apropia de bienes de la comunidad, los cuales tiene encomendados para su guarda o gestión, o simplemente abusa de sus funciones y realiza operaciones no justificables en base a su cargo de administrador.
• Administración desleal (art. 252 del Código Penal). Si de la conducta de un administrador de fincas que, infringiendo las obligaciones de su cargo, causa un perjuicio económico al patrimonio que tiene encomendado.
• Corrupción entre particulares (art. 286 bis del Código Penal). Este delito sanciona las conductas de los administradores que, en el marco de una relación comercial, aceptan un beneficio o una ventaja (por ellos mismos o por un tercero) a cambio de favorecer a un tercero en un negocio.

El ejercicio de la acción de responsabilidad penal contra el administrador de la comunidad tiene un plazo de prescripción de cinco años.