El artículo 1.504 del código civil en la compraventa de bienes inmuebles
Daniel Pérez Almansa
Abogado inmobiliario. Miembro de la ACEF.- UDIMA.
Jurídico
El artículo 1.255 del Código Civil otorga a las partes contratantes plena voluntad para establecer las condiciones y pactos que estimen en los contratos (siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público), encontrándose recogidos entre ellos aquellos supuestos que establecen los motivos y efectos del incumplimiento de los mismos.
No obstante, en lo que refiere a las compraventas de bienes inmuebles, el artículo 1.504 del mismo Código estipula que “en la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”; sin embargo, y a pesar de la aparente sencillez del precepto, el mismo esconde una cierta complejidad que se abordará a continuación.
En primer lugar, es reiterada y concurrente la jurisprudencia que expresa que el artículo 1.504 no debe entenderse como contrapuesto o en oposición al artículo 1.124 del Código, si no como complementario, ya que mientras este regula la facultad de resolución en toda clase de obligaciones bilaterales, aquel se aplica de forma específica en la compraventa de bienes inmuebles, existiendo concurrencia de requisitos entre ambos.
Asimismo, para que pueda aplicarse el artículo de discordia, es necesario que el contrato de compraventa haya quedado perfeccionado, es decir, quedan fuera del ámbito de aplicación del artículo los contratos de promesa de venta, los contratos de arras, los contratos de compraventa futura, etcétera; así, la STS 649/2018, de 20 de noviembre manifiesta que el artículo 1.504 “resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca”.
Continuando con el análisis, nos detenemos en la exigencia del requerimiento. La norma no pretende que se requiera de nuevo al comprador, otorgándole así una nueva oportunidad para abonar el precio no satisfecho hasta el momento, sino que este es la expresión volitiva del comprador de resolver el contrato (sin perjuicio de que este confiera un nuevo plazo para el abono de las cantidades), así, la STS 140/2002 menciona que “la doctrina jurisprudencial relativa al artículo 1.504 del Código Civil contempla el requerimiento al deudor como un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato”; una vez realizado el requerimiento, si el comprador se ha allanado o ha ignorado el mismo, no trasladando una respuesta al vendedor, el contrato se entenderá resuelto; por el contrario, si el comprador se opone de forma expresa y fehaciente al requerimiento, el vendedor tendrá que acudir a la vía judicial para resolver el contrato.
Por otro lado, a pesar de que la norma es clara al exigir que el requerimiento ha de ser notarial o judicial, la STS 5093/2009 de 17 de julio acepta la notificación a través de burofax (notificación fehaciente, ya que consta de acuse de recibo y certificado de texto) al estipular que “el texto legal se refiere al requerimiento judicial o notarial, pero esta Sala entiende, como ha hecho otras veces […] en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código Civil para la interpretación de las leyes […], que el requerimiento puede ser por medios distintos fehacientes, como es el telegrama o el burofax, lo que no es más que una interpretación extensiva de aquel precepto”.
Por último, es procedente comentar que la resolución vía artículo 1.504 del Código Civil, ya sea mediante requerimiento o mediante sentencia judicial, tiene efectos ex tunc y no ex nunc, es decir, sus efectos son retroactivos y se remontan a la celebración del contrato, lo que supone volver al estado preexistente a la celebración del contrato, equiparándose por tanto sus efectos a los de la rescisión o nulidad de los contratos.
Las expuestas son, a modo enunciativo (que no limitativo), las incertidumbres y dudas más relevantes que puede generar un artículo que, como indicaba, es mucho más complejo de lo que su escueto enunciado presume.
