La compra de vivienda como "cuerpo cierto"

Daniel Pérez Almansa
Abogado Inmobiliario y Perito Judicial. Máster en Práctica de la Abogacía y Tributación/Asesoría Fiscal por el CEF.-. UDIMA

Jurídico

Si nos detenemos a leer una escritura de compraventa de vivienda, podremos apreciar que la misma se compra a “cuerpo cierto”, no obstante, no todo aquel que compra una vivienda conoce el alcance de este término.

No nos servirá de nada rastrear esta mención en el Código Civil o en la Ley de Ordenación de la Edificación, porque no encontraremos nada al respecto, no obstante, el artículo 1.471 del Código Civil nos da una aproximación, cuando en su primer párrafo manifiesta que “en la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato”.

Tras la lectura del artículo ya podemos apreciar que la determinación del precio en la compraventa de un inmueble puede realizarse tanto a precio alzado como a tanto por unidad de medida, es decir, podemos pagar una cantidad por la vivienda que compramos o podemos pagar un tanto por una determinada superficie, o lo que es lo mismo, podemos comprar a cuerpo cierto o a determinado precio cada metro cuadrado.

Atendiendo a la anterior diferenciación, se deduce que al comprar a cuerpo cierto se antoja fundamental una descripción detallada de sus linderos, ya que estamos comprando la superficie que se encuentra dentro de estos, no una superficie. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo 331/2013, de 19 de febrero, cuando transcribe lo dicho por la 450/2011, de 16 de junio: “la venta de una finca como 'cuerpo cierto' comporta la necesidad de fijación, clara y precisa de los linderos (…) no puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de 'cuerpo cierto' cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinales y, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con 'remanente' de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca (…)se señalan linderos como 'parque público' o 'resto de la finca' y en la propia escritura anterior de cesión gratuita por parte del Estado a la demandante se describen las parcelas objeto de la cesión como sigue, y se recoge en la propia demanda, haciendo referencia a 'resto de la finca', lo que no resulta compatible con la consideración de la finca vendida como 'cuerpo cierto' ".

Asimismo, las también Sentencias del Tribunal Supremo 23/2013, de 6 de febrero; 331/2015, de 16 de junio, o 1676/2020, de 19 de febrero, siguen la línea de las anteriores al señalar que “la venta como cuerpo cierto exige la existencia de linderos fijos e indubitados, que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos”.

Llegados a este punto, cabría preguntarse si el comprador que ha adquirido a cuerpo cierto un inmueble tiene alguna acción por la menor cabida de la vivienda comprada o si tiene la posibilidad de resolución del contrato; en cuanto a la primera cuestión, si hablamos de pequeñas diferencias inferiores al 10 % de la cabida, no cabría acción, ya que, adicionalmente, es común que en las escrituras de compraventa de inmuebles a cuerpo cierto, se añada una frase similar a la que sigue en la que se acuerda que el comprador renuncia a ejercer cualquier acción por este hecho “la finca se vende como cuerpo cierto, sin consideración a medida o número, con todo lo que tiene dentro de sus linderos, y en consecuencia, los comparecientes no tendrán acción entre sí por aumento o disminución de la cabida expresada en la presente escritura”.

En cuanto a la posibilidad de la resolución del contrato por disminución de la cabida del inmueble adquirido, se entiende que al comprar como cuerpo cierto, el deseo del comprador no es adquirir la superficie, sino lo que se encuentra dentro de los lindes de la misma, por lo que la superficie no tendrá el carácter de esencial en la compraventa, y por tanto, no cabría la resolución del contrato.