Directiva europea sobre hipotecas

Ana Isabel Barrasa Sánchez.
Abogada. Barrasa Abogados.
Máster Profesional en Asesoría de Empresas por el CEF.-

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El pasado  28 de febrero de 2014 el Diario Oficial de la Unión Europea publicó la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.

Afirma la Directiva que la crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas.

La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos. Esos problemas se deben a deficiencias del mercado y de la normativa, a la coyuntura económica general, a los escasos conocimientos financieros y, a veces, a la ineficacia, a la incoherencia o, incluso, a la inexistencia de  los regímenes aplicables a los intermediarios de crédito y a las entidades no crediticias que otorgan  créditos para bienes inmuebles de uso residencial.

Así, la Directiva afirma que es necesario facilitar la emergencia de un mercado interior con un funcionamiento satisfactorio y un elevado grado de protección de los consumidores en lo que respecta a los contratos de crédito para bienes inmuebles, que garantice que los consumidores que busquen celebrar tales contratos puedan hacerlo con la confianza de que las entidades con las que entablen relación se comportan de manera profesional y responsable.

Las líneas más importantes de la Directiva son las siguientes:

Ámbito de aplicación: prestamista, intermediario y consumidor

Resulta aplicable con independencia de que el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física o jurídica.

En cuanto al consumidor, considera como tal a las personas físicas que actúen con fines ajenos a sus actividades comerciales o empresariales o a su profesión. No obstante, incluye los contratos con doble finalidad cuando las actividades comerciales, empresariales o profesionales son tan limitadas que no predominan en el contexto general del contrato.

Regula los contratos de crédito que están relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial, pero ello no impide que los Estados miembros hagan extensivas las medidas adoptadas a otros bienes inmuebles.

Publicidad e información

Se ha de facilitar al consumidor información precontractual pormenorizada por medio de una ficha de información normalizada. Asimismo, el material publicitario y la información precontractual personalizada tienen que incluir información acerca de la existencia o inexistencia de un derecho de desistimiento y las oportunas advertencias específicas de riesgo, por ejemplo sobre las posibles repercusiones de las fluctuaciones del tipo de cambio en el importe que tiene que reembolsar el consumidor.

Derecho de desistimiento

Se garantiza que los consumidores dispongan de un período de tiempo suficiente, de al menos siete días, para considerar las correspondientes implicaciones del contrato. Los Estados miembros deben disponer de flexibilidad para establecer este período suficiente de reflexión antes de que se celebre el contrato de crédito, o un plazo de desistimiento tras la celebración del mismo, o bien una combinación de ambas cosas.

Venta vinculada

Prohíbe las prácticas de venta vinculada a no ser que el servicio o producto financiero ofrecido junto con el contrato de crédito no pueda ofrecerse por separado al constituir una parte del crédito plenamente integrada en el mismo, como por ejemplo en el caso de los descubiertos garantizados.

En cuanto a los seguros para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, el consumidor debe tener la oportunidad de elegir su propio proveedor de seguro, a condición de que su póliza tenga un nivel de garantía equivalente al de la póliza ofrecida por el prestamista.

La Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos

Regulación de la tasación

También considera importante garantizar que el bien inmueble de uso residencial sea objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de crédito y, en particular cuando la tasación afecte a la obligación residual del consumidor, en caso de impago. Por tanto, exige a los Estados miembros que garanticen el establecimiento de normas fiables de tasación y señala que, para ser consideradas fiables, las normas de tasación deben tener en cuenta las normas de tasación reconocidas internacionalmente.

Ejecución hipotecaria

Respecto a la ejecución hipotecaria habla de soluciones que tengan en cuenta las circunstancias prácticas y las necesidades razonables de gastos de manutención del consumidor. También dispone que, en aquellos casos en que la deuda no quede saldada al término del procedimiento de ejecución, los Estados miembros deben garantizar la protección de las condiciones mínimas de subsistencia y establecer medidas para facilitar el reembolso evitando al mismo tiempo el endeudamiento a largo plazo.

Dación en pago

Expresamente dice la Directiva que los Estados miembros no deben impedir que las partes en un contrato de crédito acuerden expresamente que la entrega de la garantía al prestamista baste para reembolsar el crédito. Se ha de informar al consumidor acerca de la existencia o inexistencia de un derecho de desistimiento y prevé tal derecho.

Formación y retribución del personal de los prestamistas y representantes

Establece la obligación de demostrar que dicho personal posee los conocimientos y la competencia pertinentes. Así mismo, establece normas de remuneración con el fin de limitar las malas prácticas de venta y de garantizar que la forma de remuneración del personal no impida cumplir la obligación de tener en cuenta los intereses del consumidor. En ese sentido afirma que es importante, en particular, que los prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados no estructuren sus políticas de remuneración de un modo que incentive al personal a celebrar un número o un tipo determinado de contratos de crédito, o a ofrecer al consumidor ciertos servicios accesorios sin tener expresamente en cuenta sus necesidades e intereses.

Publicidad e información al consumidor

Establece disposiciones específicas sobre la publicidad de los contratos de crédito y elabora una lista de los datos que han de figurar en la publicidad y el material promocional dirigidos a los consumidores cuando dicha publicidad especifique tipos de interés o información cuantitativa sobre el coste del crédito.

También considera preciso que el consumidor reciba información personalizada con antelación suficiente a la celebración del contrato de crédito, al objeto de que pueda comparar y sopesar las características de los distintos productos de crédito. Información que se ha de facilitar al consumidor en un lenguaje sencillo y comprensible.

Una vez que el consumidor haya facilitado los datos precisos sobre sus necesidades, su situación financiera y sus preferencias, ha de recibir la información correspondiente por medio de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) sin demora y con suficiente antelación antes de quedar vinculado por una oferta o un contrato de crédito, de modo que pueda reflexionar y comparar las características de los productos de crédito y obtener asesoramiento de un tercero en caso necesario.

En particular, cuando se haga al consumidor una oferta vinculante, esta debe ir acompañada de la FEIN a menos que ya se le haya facilitado la ficha y que las características de la oferta correspondan a la información previamente proporcionada.

Cuando los consumidores recurran a los servicios de intermediarios de crédito, procede que estos últimos cumplan con determinadas obligaciones en materia de información antes de prestar sus servicios. La información facilitada debe incluir datos sobre su identidad y los vínculos existentes con los prestamistas e indicar, por ejemplo, si están tomando en consideración productos de una multiplicidad de prestamistas o solo de un número restringido de ellos.

El coste total del crédito para el consumidor debe incluir todos los gastos que este deba abonar en relación con el contrato de crédito y que conozca el prestamista. Debe, por tanto, incluir los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto, exceptuando los gastos notariales, que sea necesario para obtener el crédito, por ejemplo, el seguro de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, por ejemplo, el seguro de incendios.

Evaluación de la solvencia

Afirma la Directiva que es fundamental que la capacidad y proclividad del consumidor de saldar el crédito se evalúe y verifique con anterioridad a la celebración de un contrato de crédito. Dicha evaluación de la solvencia debe tomar en consideración la totalidad de los factores necesarios y pertinentes que puedan influir en la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito durante el período de vigencia de este.

En particular, la capacidad de los consumidores para asumir el servicio de la deuda y reembolsar la totalidad del crédito debe evaluarse teniendo en cuenta los futuros pagos que sean necesarios en caso de amortización negativa o pagos diferidos de capital o de intereses, y teniendo en cuenta asimismo otros gastos periódicos, deudas u otros compromisos financieros, así como los ingresos, ahorros y activos.

La evaluación de la solvencia debe basarse en la información sobre la situación financiera y económica del consumidor, incluidos sus ingresos y gastos. Dicha información puede obtenerse a partir de diversas fuentes, incluido el propio consumidor, y el prestamista debe comprobarla adecuadamente antes de la concesión del crédito.

Base de datos de crédito

A los efectos de evaluar la solvencia del consumidor resulta de utilidad la consulta de bases de datos de crédito. Es preciso que los prestamistas puedan consultar la base de datos de crédito durante la vigencia del crédito, únicamente para determinar y calibrar la probabilidad de impago. Antes de dicha consulta, los prestamistas deben informar de ello al consumidor, el cual debe poder acceder a la información sobre él que contenga dicha base de datos, al objeto, en su caso, de rectificar o suprimir los datos personales tratados en la misma y que le conciernan o de bloquear el acceso a tales datos, si estos son inexactos o han sido tratados ilícitamente.

Cuando la decisión de denegar una solicitud de crédito se fundamente en datos obtenidos de la consulta de una base de datos, o en la ausencia de datos en la misma, el prestamista debe informar de ello al consumidor y comunicarle el nombre de la base de datos consultada.

Servicios de asesoramiento

El consumidor debe ser informado de lo que se entiende por servicios de asesoramiento y de si se le están prestando o pueden prestársele tales servicios, y de cuándo no se les están prestando.

Dada la importancia que los consumidores conceden a la utilización de los términos «asesoramiento» y «asesores», conviene que se permita a los Estados miembros prohibir la utilización de los mismos o de términos similares cuando se preste servicios de asesoramiento a los consumidores. Es conveniente que los Estados miembros impongan salvaguardias cuando el asesoramiento se describa como independiente, con objeto de garantizar que la gama de productos considerados y los contratos de remuneración guarden proporción con las expectativas de los consumidores respecto del asesoramiento.

Reembolso anticipado del crédito

La Directiva considera oportuno que los Estados miembros, ya sea mediante disposiciones legales o por otros medios, como por ejemplo cláusulas contractuales, velen por que el consumidor goce del derecho de reembolso anticipado. Estima conveniente que los Estados puedan definir las condiciones de ejercicio de tal derecho.

Esas condiciones pueden incluir límites temporales al ejercicio del derecho, una diferencia de trato en función de la clase de tipo deudor o restricciones de las circunstancias en las que pueda ejercerse el derecho. En caso de que el reembolso anticipado se produzca dentro de un período en el cual el tipo deudor sea fijo, el ejercicio del referido derecho puede supeditarse a la existencia de un interés legítimo, especificado por el Estado miembro, por parte del consumidor. Tal interés legítimo puede darse, por ejemplo, en caso de divorcio o desempleo.

Intermediarios de crédito

Afirma la Directiva que antes de que puedan desempeñar sus actividades, los intermediarios de crédito deben someterse a un proceso de reconocimiento por la autoridad competente de su Estado miembro de origen y ser objeto de supervisión permanente para garantizar que cumplen requisitos profesionales estrictos en relación, como mínimo, con su competencia, honorabilidad y poseen un seguro de responsabilidad civil profesional. El Estado miembro de origen puede establecer requisitos adicionales.

La información pertinente sobre los intermediarios de crédito reconocidos debe consignarse asimismo en un registro público. Es conveniente que los Estados estén facultados para mantener o imponer restricciones en lo que se refiere a la forma jurídica de ciertos intermediarios de crédito, con independencia de que estos últimos estén autorizados o no para actuar exclusivamente como personas jurídicas o físicas. Los Estados deben estar facultados para decidir si todos los intermediarios de crédito han de quedar inscritos en un solo registro o en registros diferentes, según se trate de intermediarios vinculados o independientes.

A fin de garantizar que las autoridades competentes ejerzan una supervisión efectiva sobre los intermediarios, conviene que aquellos que sean personas jurídicas sean reconocidos en el Estado miembro en el que esté situado su domicilio social. Los intermediarios de crédito que no sean personas jurídicas deben ser reconocidos en el Estado miembro en el que tengan su administración central.

Los Estados pueden disponer que quienes ejerzan actividades de intermediación crediticia de modo puramente accesorio en el contexto de su actividad profesional, como en el caso de los abogados o los notarios, no queden sujetos al procedimiento de reconocimiento que establece la presente Directiva si su actividad profesional está reglamentada y las normas aplicables no prohíben la prestación, con carácter accesorio, de servicios de intermediación de crédito.

Régimen de sanciones

Los Estados miembros deben determinar el régimen de sanciones aplicables en lo que respecta a las infracciones de las disposiciones nacionales adoptadas con arreglo a la presente Directiva y velar por su aplicación. Si bien la elección de las sanciones queda a discreción de los Estados, estas han de ser efectivas, proporcionadas y disuasorias.

Resolución extracontractual de litigios

Considera oportuno que los consumidores tengan acceso a vías extrajudiciales de reclamación y recurso para la resolución de los litigios, tanto entre proveedores de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial y consumidores, como entre intermediarios de crédito y consumidores. A tal fin, los Estados miembros deben garantizar que la participación de prestamistas e intermediarios de crédito en este tipo de procedimientos de resolución alternativa de litigios no sea facultativa.

Transposición

Los Estados miembros deben adoptar y publicar, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la Directiva. La Directiva no se aplicará a los contratos de crédito en curso antes del 21 de marzo de 2016.

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