“Solo un 9% de los procesos arbitrales de desahucio por falta de pago llegan a lanzamiento”
Entrevista acerca del arbitraje de arrendamientos con José María García Gómez, Director General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid
Nazareth Romero
Abogada, ÁrbitroExternal Civil Expert DG Justice – Home Affairs UE
Profesora del Máster en Práctica de la Abogacía de la UDIMA
Nacido en Vigo (Pontevedra), José María García Gómez es licenciado en Derecho por la Universidad Complutense, licenciado en Ciencias Políticas y Sociología por la UNED, diplomado en Práctica Jurídica por el ICAM y MBA en Dirección de Empresas por la Universidad Europea.
Abogado perteneciente al ICAM: ejerciente durante 16 años, asesor de empresas y perteneciente al turno de oficio. Directivo del Sector Público Local, en los Ayuntamientos de Rivas-Vaciamadrid y Arganda del Rey.
Responsable de Calidad: Auditor interno. ISO 9001. Especialista en Derecho Concursal Laboral. Mediador de seguros. Concejal Portavoz Adjunto Grupo Popular del Ayuntamiento de Rivas-Vaciamadrid (1995-2003). Secretario General asociación empresarial comarcal y Presidente de Consejo Rector de Cooperativa de Viviendas. En el Partido Popular de Rivas-Vaciamadrid fue Secretario General; y, en NNGG fue Presidente local, miembro del Comité Ejecutivo Regional y del Comité Ejecutivo Nacional. En julio de 2015 fue nombrado Director General de la Vivienda y Rehabilitación, de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid.
¿Por qué hoy es importante el arbitraje en arrendamientos que ofrece la Comunidad de Madrid?
Por todos es conocida la lentitud en los procesos judiciales y desde la Comunidad de Madrid entendemos que, sobre todo en materia arrendaticia, la rapidez y agilidad en los procesos son muy importantes, ofreciendo con ello una alternativa atractiva y eficaz.
¿Qué motiva la creación del Consejo Arbitral? ¿Desde cuándo se introduce?
Desde hace tiempo en la Comunidad de Madrid se han ido tomando medidas de agilización del mercado de alquiler. Se creó por la Orden 1/2008 de 15 de enero el muy conocido Plan Alquila, que aseguraba la relación arrendaticia mediante un contrato tipo, información integral y seguro de impago de rentas. El Plan se quedaba “cojo” si cuando surgiera algún conflicto en el arrendamiento se tardara casi un año en resolverlo judicialmente, por ello se creó por Orden 61/2008, de 4 marzo el Consejo Arbitral. El objetivo fundamental del Consejo ha sido la articulación de un proceso arbitral ágil (dos meses de proceso desde la presentación de la demanda hasta el laudo) y eficaz (se dicta el laudo como equivalente a una sentencia firme y ejecutiva), consiguiendo la resolución de los conflictos derivados del arrendamiento.
Ha funcionado tan bien que poco a poco hemos ido abriendo el ámbito de aplicación de nuestro arbitraje y desde diciembre de 2014 todos los madrileños pueden incluir la cláusula arbitral del Consejo en todos los contratos de arrendamiento urbano en las fincas urbanas de Madrid, incluidos locales de negocio.
Desde 2014 todos los madrileños pueden incluir la cláusula arbitral del Consejo en todos los contratos de arrendamiento urbano
¿A quién va dirigido este arbitraje, es bidireccional?
El arbitraje va dirigido a arrendatario y arrendador, es bidireccional; puede iniciarlo uno u otro, beneficiándose ambas partes del arbitraje. El propietario puede reclamar la renta, por ejemplo y el inquilino la devolución de la fianza o cualquier otro incumplimiento.
¿Por qué arbitraje y no conciliación o mediación?
No lo consideramos incompatible pero entendemos que cuando hay un conflicto derivado de un incumplimiento contractual el arbitraje es la solución eficaz. De todas maneras, antes de iniciar el proceso arbitral, en el Plan Alquila se intenta una mediación no formal.
¿Cómo son elegidos los árbitros?
Los árbitros con elegidos entre la lista de diez propuestos por su Corte Arbitral. Para obtener estos árbitros, la Consejería ha firmado siete convenios de colaboración con siete instituciones arbitrales y/o colegios profesionales. Al firmar este convenio, los árbitros se someten al sistema arbitral articulado por el Consejo. Son abogados o licenciados en derecho con una sólida formación. Las siete instituciones colaboradoras son los colegios de notarios, registradores, abogados, procuradores, agentes de la propiedad inmobiliaria, Sociedad Española de Arbitraje y Asociación de Arbitraje Inmobiliario.
¿Qué funciones hace el árbitro en este proceso arbitral? ¿Se puede enervar la acción?
El árbitro dirige el proceso según las normas del proceso aprobadas por el Consejo Arbitral. En lo no dispuesto en dichas normas, el árbitro debe resolver en derecho lo que proceda. Como ves es un arbitraje de derecho porque nos movemos entre normas imperativas, como el derecho a enervar del arrendatario, derecho que por supuesto está regulado expresamente en las normas del proceso arbitral del Consejo.
¿Son ustedes una institución de arbitraje?
No propiamente dicha. No administramos el proceso, pero sí nombramos el árbitro de entre los propuestos por las instituciones colaboradoras y sí dirigimos la marcha del proceso.
¿Qué hace más atractivo este arbitraje frente al arbitraje de consumo, o son los dos iguales?
No tienen nada que ver. Nuestro arbitraje es bidireccional, es decir, puede iniciarlo tanto el arrendador como el arrendatario, mientras que el de consumo solo puede iniciarlo el consumidor. No suele ser en derecho sino en equidad. Otra diferencia fundamental es que el arbitraje de consumo es mixto, principalmente sus trámites son administrativos, mientras que el arbitraje del consejo es privado de principio a fin. Nosotros, la Comunidad, somos un “paraguas” que hace posible que el proceso se desarrolle de una manera rápida y eficaz pero quien desde un principio dirige el proceso es el árbitro. No actuamos como Administración.
Estamos acercando el arbitraje al ciudadano, consiguiendo que se vea el arbitraje como un instrumento más para la resolución de conflictos
¿Es positivo a nivel de estadísticas?
Muy positivo, hemos conseguido grandes cosas entre ellas la especialización de un juzgado para las ejecuciones de los laudos (el Juzgado 101). Por otro lado, considero que estamos acercando el arbitraje al ciudadano, consiguiendo que se vea el arbitraje como un instrumento más para la resolución de conflictos, no solo como una verdadera alternativa a la vía judicial, sino como una vía idónea por sí sola de resolución de conflictos.
Estadísticamente hablando podemos presumir que solo un 9% de los procesos arbitrales de desahucio por falta de pago llegan a lanzamiento, consiguiendo la entrega de llaves antes, durante e incluso después del proceso; entiendo que se debe principalmente a la cercanía que se produce entre las partes en la vista y/o también porque se va conociendo que los procesos se resuelven rápido.Nuestros arbitrajes evitan alrededor de un 8% de procesos judiciales, es decir que los asuntos resueltos vía arbitral han evitado el inicio de un 8% de procesos judiciales en materia arrendaticia. Eso es un verdadero ahorro para la justicia no solo económico sino de medios y un cierto alivio para los ciudadanos que pueden salirse de ese único camino que es la jurisdicción ordinaria.
Se acerca la Navidad… ¿qué le pide a los Reyes Magos… o aquí no hay magias? Quiero decir: ¿qué retos ve asumibles en el 2016? ¿Y un poco más allá?
Como no soy mucho de pedir, que con nuestro trabajo y compromiso generemos un marco estable y confiable en el que todos los madrileños puedan tener una vivienda digna y los arrendadores tengan la tranquilidad del cumplimiento de las obligaciones contractuales…que no haya ninguna vivienda vacía en Madrid por miedo a alquilar.
Nos lanzamos al exterior… ¿cuáles son las realidades tangibles que están valorando para atraer a fondos de inversión inmobiliaria internacional para firmar su convenio arbitral? ¿Generará dinamización en la microeconomía?
Ya estamos trabajando con las socimis y sociedades gestoras de patrimonios inmobiliarios porque entendemos que el arbitraje del Consejo les va dar algo que ya conocen mucho mejor que aquí. Es decir, la mayoría de estas empresas tienen capitales extranjeros, principalmente anglosajones, y precisamente en esa cultura el arbitraje es una figura perfectamente encajada en su manera de solucionar conflictos. Les vamos a ofrecer un servicio que ya están acostumbrados a utilizar y por eso entendemos que tenemos una gran responsabilidad para hacer un buen trabajo. Por supuesto todo esto generara un gran impulso en nuestra microeconomía pues el mercado inmobiliario es el gran motor.
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