Las reclamaciones de deudas en las comunidades de propietarios
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La crisis que sufrimos desde hace tiempo ha afectado a todos los ámbitos de la sociedad, siendo uno de ellos, el de las comunidades de propietarios. Así, cada vez es más común tratar, en las reuniones de las juntas de propietarios, el tema de aquellos que no contribuyen a los gastos abonando sus correspondientes cuotas.
Para ello, la legislación ha articulado un procedimiento que tiene como finalidad la recuperación de esas cantidades adeudadas. Se trata de un procedimiento que, aunque sobre el papel se caracteriza por su celeridad y sencillez, en la práctica, debido sobre todo a la saturación de los diferentes juzgados y la crisis económica sufrida que multiplica de manera exponencial los procedimientos de reclamaciones de cantidades, se convierte en lento y complejo.
Hablamos, por tanto, del procedimiento monitorio establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Según este procedimiento, la comunidad de propietarios puede reclamar las diferentes cantidades adeudadas por un propietario, en concepto de cuotas comunitarias ordinarias o extraordinarias que pudiese corresponderle abonar y que, sin embargo, no hubiese abonado.
Así, en una junta de propietarios, se ha de aprobar la liquidación de la deuda de los propietarios que adeuden cantidades, con expresión, en el acta correspondiente, de qué propietarios se trata (con nombre y apellidos) y de la cantidad que se adeuda. Estos requisitos han sido perfilados por la diferente jurisprudencia que se ha producido desde la inclusión de este procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal. Antiguamente, los propios juzgados permitían que se tomase el acuerdo de reclamar a través de este procedimiento a aquellos propietarios que adeudasen una cantidad genérica (dos cuotas, más de 200 euros u otra cantidad que la comunidad considerase, etc.). Sin embargo, en la actualidad se exige esa expresión de a qué propietario se pretende reclamar y qué cantidad concreta es la que se reclama.
Una vez acordada su reclamación, se ha de elaborar la petición inicial de procedimiento monitorio. Para esta petición inicial no es precisa la intervención de abogado y procurador, aunque si se utilizan estos profesionales, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario deudor es el que debe asumir su coste, indicando que se le ha de condenar en costas. Si no intervienen, la petición inicial ha de venir firmada por el presidente de la comunidad de propietarios, para lo que se deberá aportar el acta correspondiente donde figura que esa persona ostenta el cargo que dice.
Es un procedimiento que supuso un adelanto cuando surgió pero que, con la práctica, se ha convertido en un procedimiento más, habiéndosele privado de esas características de celeridad y sencillez que lo hacían tan especial
Otros requisitos que han de figurar en la petición inicial, además de la expresión del propietario y la cantidad, es la demostración de que la persona demandada es realmente propietaria, para lo que, normalmente, se suele aportar una nota simple del registro de la propiedad correspondiente, además de un certificado firmado por el secretario y con el visto bueno del presidente, donde viene detallada la deuda que se pretende reclamar.
Formulada la petición inicial y admitida a trámite, el juzgado le da traslado al propietario deudor, otorgándole 20 días para que manifieste su disconformidad o abone la cantidad reclamada.
El propietario puede oponerse alegando, o bien que esa cantidad ya ha sido abonada, que no es esa cantidad la que adeuda o cualquiera que considere oportuna. Si este hecho se produce, el juzgado derivará el procedimiento a un juicio verbal donde se sustanciará quién tiene razón.
En caso de que transcurran los 20 días y no se alegue nada ni se abone la cantidad solicitada, el juzgado dará traslado a la comunidad de propietarios para indicarle tal extremo y archivar ese procedimiento monitorio, abriéndole la posibilidad al demandante de ejecutar esa resolución.
Cuando se vende un inmueble, la Ley establece que se ha de aportar un certificado de estar al corriente en los pagos con la comunidad de propietarios. Si no se aporta, aunque el propietario que vende declare ante notario que no tiene deudas con el edificio, si este hecho no es real, responden ambos propietarios –vendedor y comprador-, de modo que, a la hora de comprar un inmueble, este certificado es fundamental. Además, las comunidades de propietarios suelen ir contra el nuevo propietario ya que, en caso de tener que ejecutar finalmente, conocen al menos donde vive el deudor y conocen también un inmueble para poder embargar, el propio que acaba de comprar.
La ejecución de esa resolución se sustanciaría en un procedimiento nuevo, en el que se solicitará embargar los bienes que se conozcan. Normalmente, con el fin de no embargar la propia vivienda por cantidades muy inferiores a su valor, se solicita al juzgado que se libre oficio a la Seguridad Social –para ver si trabaja y poder embargar una nómina- a la Agencia Tributaria –para comprobar si tiene pendiente alguna devolución de impuestos que se pueda retener- e incluso a la Jefatura de Tráfico correspondiente –a fin de saber si tiene algún vehículo que se pueda embargar-. Una vez recopilada toda la documentación, la comunidad de propietarios ejecutante solicita el embargo de lo que crea conveniente y que cubra suficientemente la deuda que se mantiene con ella. El bien embargado, una vez cumplidos todos los requisitos formales que establece la ley, se subastaría, de modo que la comunidad ejecutante recuperaría la cantidad adeudada. En todo este proceso, el propietario puede abonar la deuda, con sus correspondientes intereses y costas en el momento que quiera, finalizando así todo el proceso.
Este procedimiento, que sobre el papel, como dijimos, es sencillo y rápido, topa, la mayoría de las veces, con el saturado sistema judicial, ralentizando todo el proceso. Del mismo modo, a través de este procedimiento se reclaman cantidades concretas, por lo que, el propietario que no hubiese abonado unas cantidades, es bastante probable que no siga abonando ninguna más, de modo que, cuando se consiga recuperar la cantidad solicitada al juzgado correspondiente, ya deba otro tanto o más, haciéndose necesario volver a reclamar la nueva deuda, entrando así en un ciclo sin fin.
Es, por tanto, un procedimiento que supuso un adelanto cuando surgió pero que, con la práctica, se ha convertido en un procedimiento más, habiéndosele privado de esas características de celeridad y sencillez que lo hacían tan especial. Se hace necesario, por tanto, una reforma de este procedimiento que pueda reponer estas características, ya que, de otro modo, la comunidad de propietarios que sufra morosidad, no va a poder recuperar esas cantidades y tendrá que buscar otras formas de financiar sus gastos hasta que las cantidades se recuperen.