La resolución anticipada de los préstamos hipotecarios
Jesús Félix García de Pablos
Profesor de Derecho Financiero. UNED. Miembro de la ACEF.- UDIMA.
Jurídico
La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019, asunto Abanca Corporación Bancaria (STJUE de 26 de marzo de 2019 [C-70/17 y 179/17], ECLI:EU:C:2019:250), ha arrojado algo de luz en el espinoso tema de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda.
El Tribunal Europeo tuvo que pronunciarse sobre dos casos, el primero referente al préstamo hipotecario de una entidad financiera, la cual tenía en el contrato la posibilidad de dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en el caso de falta de pago de cualquiera de los vencimientos por intereses o cuota de amortización. Mientras que el segundo caso, el vencimiento anticipado del préstamo se produciría por la falta de pago de uno, varios o de todos los plazos por parte del deudor hipotecario. Los tribunales españoles plantearon sendas cuestiones prejudiciales, al considerar dichas cláusulas como abusivas, sobre la base de la interpretación de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Los tribunales españoles consideraron las dos cláusulas como abusivas, dado que habilitan a las entidades bancarias a declarar el vencimiento anticipado de los contratos y exigir la devolución del préstamo en caso de que el deudor hipotecario dejara de pagar una mensualidad. En segundo lugar, los jueces españoles no pueden modificar el contenido de las cláusulas abusivas para aplicar el citado contrato, a tenor del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y asunto Kásler y KáslernéRábai (STJUE de 30 de abril de 2014 [C‑26/13], EU:C:2014:282, apartado 79). Por tanto, en estos supuestos, los jueces españoles no pueden suprimir la causa de vencimiento anticipado y causante del abuso, y así modificar el contrato, como regla general.
Sin embargo, ello no impide que los jueces españoles puedan eliminar la cláusula abusiva y sustituirla por una disposición supletoria del Derecho español en estos casos en que la declaración de nulidad de un cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, con el perjuicio consiguiente para el consumidor, asunto Kásler y KáslernéRábai (STJUE de 30 de abril de 2014 [C‑26/13], apartados 80, 83 y 84). En efecto, el objeto del citado artículo 6.1 de la indicada directiva es sustituir el equilibrio formal por un equilibrio real, de modo que puede sustituirse una cláusula y no anular todo el contrato, asunto Kásler y KáslernéRábai (STJUE de 30 de abril de 2014 [C‑26/13], apartados 81 y 82). En definitiva, si no se sustituyera la cláusula abusiva de vencimiento anticipado por una disposición supletoria interna, el juez debería anular el contrato en su totalidad y en perjuicio del consumidor (exigencia de la totalidad del pago). En este caso, los jueces españoles pueden evitar la nulidad de los citados contratos de préstamo, con la aplicación de esa cláusula con la nueva redacción del precepto (artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, vencimiento anticipado, por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales).
Por tanto, corresponde ahora a los tribunales españoles examinar si la supresión de este tipo de cláusulas abusivas tendría como consecuencia que los contratos de préstamo no pueden subsistir y, por tanto, en este caso deberán también comprobar si la anulación de este tipo de contratos determina unos efectos esencialmente perjudiciales para el consumidor. En este caso, teniendo en cuenta que si se anulan los contratos de préstamo, el cobro de los bancos se realizaría por el procedimiento de ejecución ordinaria, mientras que si se sustituye la cláusula abusiva, se aplicaría el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, con la nueva redacción del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el vencimiento anticipado por el impago de al menos tres mensualidades. Procedimiento especial de ejecución de la vivienda habitual que permite al deudor liberar el bien hipotecado antes del cierre de la subasta, teniendo la posibilidad de obtener además una reducción parcial de la duda y con la garantía de que el bien hipotecado no será vendido por un precio inferior al 75 % de su valor de tasación. Por lo que, para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea existiría en principio un deterioro de la posición del deudor hipotecario si no se sustituyera la cláusula y se estableciera el procedimiento de ejecución ordinaria, situación que ha de ser comprobada por los jueces españoles, lo que da un respiro a las entidades bancarias españolas.
Por el contrario, si lo tribunales españoles llegan a la conclusión de que el contrato de préstamo hipotecario puede subsistir sin la cláusula abusiva citada, no deberán aplicar dicha cláusula, salvo que el consumidor se oponga a ello, en concreto, en el supuesto que se considere que una ejecución hipotecaria tramitada de conformidad con dicha cláusula resulta más favorable para el consumidor que el procedimiento de ejecución ordinaria, asunto Banco Primus (STJUE de 26 de enero de 2017 [C‑421/14], EU:C:2017:60, apartado 71).